건설업을 양수한 사업자의 시공능력을 새로 평가할 때 적용하던 경과조치가 2026년 7월 31일 끝난다. 국가법령정보센터에 실린 건설산업기본법 시행규칙 부칙(국토교통부령 제1498호, 2025년 6월 2일 공포) 제2조는 세 가지 평가를 열거하고, 이들은 “2026년 7월 31일까지는 종전의 규정에 따른다”고 정한다. 8월 1일부터는 개정 별표가 그대로 적용된다. 건설업 양도양수를 앞둔 업체는 양수인의 시공능력평가액을 어느 기준으로 산정하는지 먼저 확인해야 한다.
경과조치가 열거한 세 가지 평가
시행규칙 부칙 제1조 단서는 별표 1 제1호다목과 별표 2 제1호다목의 개정규정 시행일을 2025년 8월 1일로 정했다. 별표 1은 종합공사를 시공하는 업종을, 별표 2는 전문공사를 시공하는 업종을 등록한 건설사업자의 시공능력 평가방법이다(시행규칙 제23조 제2항 관련).
법제처가 공개한 개정이유는 이 개정의 내용을 “건설사업자에 대한 시공능력평가 중 기술능력평가액 산정 시 퇴직공제 피공제자의 기능별 등급을 반영”하는 것이라고 밝혔다. 건설근로자를 초급·중급·고급·특급으로 구분하는 기능별 등급 제도를 활성화하려는 취지다.
부칙 제2조는 그 시행일부터 2026년 7월 31일까지 이뤄지는 다음 세 가지 평가에 종전 규정을 적용하도록 했다.
| 근거 | 평가 대상 |
|---|---|
| 시행규칙 제23조 제3항 본문 | 건설업양도신고를 한 경우 양수인의 시공능력을 새로 평가하는 것 |
| 시행규칙 제23조 제4항 단서 | 건설사업자의 신청이 있거나 시공능력이 현저히 변동되었다고 인정되어 새로 평가하는 것 |
| 시행규칙 제23조 제6항 | 정기 평가를 신청하지 못한 신규 등록자, 복권된 자, 등록말소 처분이 취소되거나 집행정지된 자의 평가 |
세 가지 모두 매년 돌아오는 정기평가가 아니라 개별 사유로 이뤄지는 평가다. 정기평가는 경과조치가 열거한 대상에 들어 있지 않다.
양도 유형에 따라 시공능력 승계가 달라진다
시행규칙 제23조 제3항 본문은 건설산업기본법 제17조 제1항 제1호에 따라 건설업양도신고를 한 경우 양수인의 시공능력을 새로 평가하도록 규정한다. 같은 항 단서가 예외를 둔다. 양도가 시행규칙 제18조 제6항 각 호의 어느 하나에 해당하면 새로 평가하지 않는다.
제18조 제6항 본문은 양도인의 건설업에 관한 자산과 권리·의무 전부를 포괄적으로 양도하는 경우를 전제로 양도인의 건설업영위기간을 합산할 수 있도록 하고, 각 호에서 세 가지를 든다. 개인이 영위하던 건설업을 법인사업으로 전환하려고 양도하는 경우, 건설사업자인 법인을 합명회사 또는 합자회사에서 유한회사 또는 주식회사로 전환하려고 양도하는 경우, 건설사업자인 회사가 분할로 설립되거나 분할합병한 회사에 그가 영위하는 건설업 전부를 양도하는 경우다.
제23조 제4항 본문은 이들 양수인의 시공능력을 양도인의 시공능력과 동일한 것으로 본다고 규정한다. 상속인과 합병 후 존속하거나 신설된 법인도 같다. 다만 같은 항 단서는 해당 건설사업자의 신청이 있거나 시공능력이 현저히 변동되었다고 인정되면 새로 평가할 수 있도록 열어 두었다. 이때는 제5항에 따라 양도인의 공사실적을 양수인의 공사실적에 합산한다.
| 양도 유형 | 양수인의 시공능력 | 근거 |
|---|---|---|
| 제3자 사이의 일반적인 건설업 양도 | 새로 평가 | 시행규칙 제23조 제3항 본문 |
| 개인 건설업의 법인 전환 | 양도인과 동일한 것으로 봄 | 제23조 제3항 단서·제4항, 제18조 제6항 제1호 |
| 합명·합자회사에서 유한·주식회사로 전환 | 양도인과 동일한 것으로 봄 | 제23조 제3항 단서·제4항, 제18조 제6항 제2호 |
| 회사 분할·분할합병으로 건설업 전부 양도 | 양도인과 동일한 것으로 봄 | 제23조 제3항 단서·제4항, 제18조 제6항 제3호 |
| 상속, 법인 합병 | 피상속인·종전 법인과 동일한 것으로 봄 | 제23조 제4항 본문 |
‘동일한 것으로 본다’는 범위는 시행규칙 제18조 제6항 각 호로 한정된다. 개인사업자의 법인 전환, 조직변경, 회사분할이 여기에 들어간다. 제3자 사이의 일반적인 면허 양도는 해당하지 않는다. 양도계약서에 포괄양수도라고 적었다는 사실만으로 시공능력평가액이 그대로 넘어가지는 않는다.
공시일도 7월 31일이다
시행규칙 제24조 제2항은 시공능력 공시를 매년 7월 31일까지로 정한다. 공시 방법은 일간신문 게재 또는 업무를 위탁받은 기관의 정보통신망 공시다. 같은 조 제1항 제4호는 공시항목에 시공능력평가액과 그 산정항목인 공사실적평가액·경영평가액·기술능력평가액·신인도평가액을 포함한다.
건설산업기본법 제23조 제1항은 국토교통부장관이 건설사업자의 신청이 있으면 시공능력을 평가해 공시하도록 규정한다. 개정 별표의 시행일은 2025년 8월 1일이고, 경과조치 종료일은 2026년 7월 31일이다. 양도신고와 평가 신청을 어느 쪽 기간에 두느냐에 따라 산정 근거가 갈린다. 2026년 시공능력평가 공시 일정과 함께 놓고 보면 시점 계산이 쉬워진다.
양도양수 신고에서 함께 짚을 조항
건설산업기본법 제17조 제3항은 건설업을 양수한 자가 신고가 수리된 때부터 양도인의 건설사업자 지위를 승계한다고 규정한다. 승계 시점은 계약일이 아니라 신고 수리일이다.
시행규칙 제18조 제5항은 시·도지사 또는 업무를 위탁받은 기관이 양수인이 시행령 제13조의 건설업 등록기준에 적합한지 확인할 수 있도록 한다. 이해관계인의 의견이 조정되지 않았거나, 양수인이 등록기준에 적합하지 않다고 인정되거나, 법 제18조부터 제20조까지의 규정에 위배된다고 인정되면 양도인 또는 양수인에게 양도내용 보완 등 적절한 조치를 요구할 수 있다.
같은 조 제2항은 건설업양도신고서 첨부서류를 여섯 가지로 정한다. 양도계약서 사본, 양수인의 건설업 등록에 관한 서류, 양도 공고문과 이해관계인 의견조정 내용을 적은 서류, 양도인이 공제조합의 조합원이었거나 조합원이면 해당 공제조합의 의견서, 시공 중인 건설공사가 있으면 발주자의 동의를 입증하는 서류, 양도인이 부정당업자로서 입찰참가자격 제한 처분기간 중이면 양수자가 확인한 서류다. 마지막 항목은 법 제17조 제2항이 직접 규정한다.
제18조 제4항은 양도 공고 방법을 정한다. 양도인의 주된 영업소 소재지를 관할하는 시·도의 구역에서 발행되는 일간신문에 게재하거나, 법 제50조 제1항에 따라 설립된 건설사업자단체의 인터넷 홈페이지에 공시한다. 공고에는 양도할 건설업의 종류, 양도예정연월일, 이해관계인의 의견제출 기한과 장소, 양도인·양수인의 주된 영업소 소재지와 상호·성명을 담는다.
행정사사무소하랑의 관점 — 양도양수 상담에서 가장 자주 어긋나는 지점이 시공능력평가액이다. 양수인은 양도인의 공시 금액을 그대로 쓸 수 있다고 생각하지만, 시행규칙 제23조 제3항 본문은 일반적인 양도에서 양수인의 시공능력을 새로 평가하도록 정한다. 평가액이 필요해서 면허를 인수한다면 평가 시점과 산정 근거를 먼저 계산해야 한다. 이번 경과조치 종료로 계산할 항목이 하나 늘었다. 7월 31일까지 이뤄지는 평가와 8월 1일 이후 평가는 근거 별표가 다르다. 기술능력평가액에 퇴직공제 피공제자의 기능등급이 들어오므로, 퇴직공제 신고 내역과 기능등급 보유 현황을 양도인 자료에서 미리 확인해 두는 편이 안전하다. 등록기준 적합 여부는 신고 단계에서 확인 대상이니 자본금과 기술인력은 신고 전에 맞춰 두어야 한다.
자주 묻는 질문
건설업을 양수하면 양도인의 시공능력평가액을 그대로 이어받나요?
일반적인 양도는 그렇지 않습니다. 시행규칙 제23조 제3항 본문은 건설업양도신고를 한 경우 양수인의 시공능력을 새로 평가하도록 규정합니다. 같은 조 제4항이 양도인과 동일하게 보는 대상은 시행규칙 제18조 제6항 각 호에 해당하는 양도, 즉 개인 건설업의 법인 전환, 합명·합자회사의 유한·주식회사 전환, 회사 분할·분할합병에 따른 건설업 전부 양도입니다. 상속인과 합병 후 존속하거나 신설된 법인도 같습니다.
2026년 8월 1일부터 무엇이 달라지나요?
시행규칙 부칙(국토교통부령 제1498호, 2025년 6월 2일 공포) 제2조는 양수인의 시공능력을 새로 평가하는 경우, 신청이나 현저한 변동으로 새로 평가하는 경우, 제23조 제6항에 따라 평가하는 경우에 2026년 7월 31일까지 종전 규정을 적용하도록 했습니다. 그 기한이 지나면 별표 1 제1호다목과 별표 2 제1호다목의 개정규정이 적용됩니다. 법제처가 공개한 개정이유는 기술능력평가액을 산정할 때 퇴직공제 피공제자의 기능별 등급을 반영하는 내용이라고 밝혔습니다.
양도신고 전에 확인할 서류는 무엇인가요?
시행규칙 제18조 제2항이 정한 여섯 가지입니다. 양도계약서 사본, 양수인의 건설업 등록에 관한 서류, 양도 공고문과 이해관계인 의견조정 서류, 공제조합 의견서, 시공 중인 공사가 있으면 발주자 동의 입증 서류, 양도인이 부정당업자로서 입찰참가자격 제한 처분기간 중이면 양수자가 확인한 서류입니다. 같은 조 제5항에 따라 양수인이 시행령 제13조의 등록기준에 적합한지도 확인 대상입니다.
정리
건설업 양도양수에서 시공능력은 자동으로 넘어오지 않는다. 시행규칙 제23조는 일반적인 양도에서 양수인의 시공능력을 새로 평가하도록 하고, 제18조 제6항 각 호에 해당하는 조직변경형 양도에만 양도인과 동일한 시공능력을 인정한다. 여기에 2026년 7월 31일로 끝나는 경과조치가 겹친다. 8월 1일부터 이뤄지는 평가에는 개정 별표가 적용된다. 양도 일정과 평가 신청 시점을 함께 놓고 계산해야 한다. 진행 중인 건이 있으면 사전 진단과 상담으로 짚어 볼 수 있다. 등록기준 관리는 등록기준 실태조사 정리를 함께 참고하면 된다.