결론부터 말하면, 건축 인허가는 건축허가·착공신고·중간검사·사용승인·완공신고 5단계로 진행되며, 단계별로 점검·승인 변수가 다릅니다. 한 단계라도 누락 또는 지연되면 공사 일정 + 보증·대금 흐름이 직접 영향을 받습니다.
본 글의 법령 작성 기준일: 2026년 5월 · 건설산업기본법 시행령 별표 1·2 + 별도법(전기·통신·소방·기계설비·도시가스법 등) 기준. 시행령 개정 시점·내용은 국가법령정보센터에서 확인 가능합니다.
‘인허가’는 건축 공사의 시작과 끝을 결정하는 행정 절차입니다. 시공사는 발주처·설계사와 협력해 5단계 인허가를 단계별로 처리해야 하며, 누락 시 행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치)·공기 지연·하자담보 영향까지 발생합니다.
건축 인허가 5단계 정밀 절차
1단계: 건축허가
건축법·도시계획법·환경법 등 종합 심사 후 허가. 통상 30~90일 소요. 발주처 책임이지만 시공사도 자료 협조.
2단계: 착공신고
공사 착공 7일 이내 신고. 시공 계획서·안전관리 계획·하도급 계약서 등 첨부.
3단계: 중간검사
주요 시공 단계 (기초·골조·마감)별 중간검사. 검사 합격 후 다음 단계 진행.
4단계: 사용승인 (구 준공검사)
완공 후 사용 가능 여부 심사. 건축법·소방법·전기법 종합 검사. 보통 1~3개월 소요.
5단계: 완공신고
사용승인 후 완공 신고 + 발주처 인계 + 하자담보 시작.
단계별 점검 변수
- 건축허가 단계: 건축법·도시계획·환경영향평가·교통영향평가·경관심의
- 착공 단계: 시공 계획서·안전관리·하도급 계약·노무관리
- 중간검사 단계: 시공 품질·자재·구조 안전·검측 자료
- 사용승인 단계: 건축·소방·전기·통신·승강기 종합 검사
- 완공신고 단계: 인계 자료·하자담보 보증·시설물 정보
시공사 책임 비교표
5단계별 시공사 책임 범위는 다음과 같습니다.
- 건축허가: 발주처 + 설계사 책임 (시공사 자료 협조)
- 착공신고: 시공사 직접 책임 (착공 후 7일 이내)
- 중간검사: 시공사 직접 책임 (시공 단계별 검사 신청)
- 사용승인: 시공사 + 발주처 공동 책임
- 완공신고: 발주처 책임 (시공사 자료 제공)
인허가 지연 — 5가지 사유와 대응
- 1. 자료 불비: 첨부 자료 누락 → 보완 1~2주
- 2. 검측 부적합: 시공 품질 미달 → 재시공 + 재검사
- 3. 환경·교통 영향: 추가 평가 요구 → 2~6개월
- 4. 민원·소송: 인접 주민 반대 → 협의 또는 법적 대응
- 5. 자재·인력 부족: 시공 지연 → 일정 재조정
인허가 단계별 시간·비용
인허가 5단계별 표준 시간·비용은 다음과 같습니다.
- 건축허가: 30~90일 / 허가 수수료 + 영향평가 비용
- 착공신고: 7일 이내 / 신고 수수료 (적음)
- 중간검사: 각 단계 7~14일 / 검사 수수료
- 사용승인: 1~3개월 / 검사 수수료 + 보완 비용
- 완공신고: 1~2주 / 신고 수수료 (적음)
인허가와 하자담보의 연결
하자담보 기간은 사용승인 또는 완공신고 시점부터 시작됩니다.
- 구조 하자: 10년
- 방수·외벽: 5년
- 설비·전기: 2~5년
- 도장·마감: 1~3년
인허가 지연 시 하자담보 시작도 지연 + 보증 가입 일정 영향.
건설업 건축허가 착공 완공 자가진단 — 7문항
아래 7문항 중 ‘아니오’가 1개 이상이면 즉시 보완 권장.
- 착공 후 7일 이내 착공신고가 진행되는가?
- 시공 계획서·안전관리·하도급 계약서 등 첨부 자료가 모두 준비됐는가?
- 중간검사 단계별 검사 일정이 시공 진행에 맞춰 관리되는가?
- 사용승인 1~3개월을 공기 일정에 포함했는가?
- 건축·소방·전기·통신·승강기 종합 검사 준비가 진행됐는가?
- 완공 자료 + 하자담보 보증 가입 일정이 계획됐는가?
- 인허가 지연 변수 (자료·민원·검측)에 대비한 일정 마진이 있는가?
흔한 오해 3가지
오해 1: 건축허가는 발주처만 챙긴다 — 시공사도 자료 협조 + 일정 영향. 사전 검토 필수.
오해 2: 사용승인 후 즉시 입주 — 사용승인 + 완공신고 + 보증 가입까지 1~2개월. 입주 일정 마진 필요.
오해 3: 인허가 지연은 시공사 책임 아니다 — 자료 불비·검측 부적합 등 시공사 사유 지연은 지체상금 적용.
판단이 애매하다면
인허가 5단계는 발주처·설계사·시공사 협력이 핵심입니다. 양수 시 진행 중 공사의 인허가 단계 + 미해결 검사·승인 점검이 실사 필요합니다. 양도양수 A to Z에서 실사 12항목 + 인허가 점검을, 서울건설정보 양도 매물에서 매물을 확인하세요.
건축 인허가·사용승인 절차는 국토교통부와 건축행정시스템 세움터에서 공식 확인 가능합니다.
건설업 건축허가 착공 완공 자주 묻는 질문
Q1. 착공신고 누락 시?
과태료 + 시정명령. 반복 시 영업정지·면허 점검.
Q2. 사용승인 보완 1번?
일반적으로 1~2회 보완 요청. 자료 불비·검측 부적합 사유. 보완 후 재신청.
Q3. 인허가 지연으로 공기 연장?
발주처 사유는 지체상금 면제. 시공사 사유는 지체상금 적용. 사유 구분이 핵심.
Q4. 양수 시 진행 중 인허가는?
법인 인수이므로 진행 중 인허가 그대로 승계. 실사 시 단계별 상태 점검 필수.
Q5. 사용승인 후 하자담보 시작?
사용승인 일자 기준 하자담보 시작. 보증 가입 + 항목별 1~10년 책임.