건설업 양도양수와 신규등록, 우리 회사에는 어느 쪽이 맞을까

건설업 면허를 준비할 때는 하려는 공사의 업종과 실적 요건, 면허가 필요한 날짜부터 정하세요. 그다음 회사가 갖춘 자본금과 기술인력을 기준으로 양도양수와 신규등록을 비교할 수 있습니다.

이 글은 「건설산업기본법」에 따른 종합·전문건설업을 기준으로 설명합니다. 전기·정보통신·소방공사업에는 별도의 법령과 등록 절차가 적용됩니다.

양도양수와 신규등록, 무엇이 다른가

신규등록은 사업자가 해당 건설업종의 등록기준을 갖춰 새로 등록하는 방식입니다. 반드시 새 법인을 만들어야 하는 것은 아닙니다. 기존 법인도 필요한 업종의 등록을 신청할 수 있습니다.

양도양수는 이미 건설업을 운영하는 법인이나 사업을 인수하는 거래를 말합니다. 기존 면허와 실적을 검토할 수 있다는 점에서 차이가 있지만, 거래 방식에 따라 확인할 권리·의무와 행정 절차가 달라집니다.

표를 좌우로 밀어 두 방식을 비교하세요.

이 표는 어느 한쪽이 항상 빠르거나 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 같은 업종이라도 준비 상태와 인수 대상에 따라 결과가 달라집니다.

‘법인 인수’와 ‘건설업 양도’부터 구분해야 합니다

상담에서 말하는 ‘면허 인수’가 법인의 주식을 사는 거래인지, 다른 사업자에게 건설업을 넘기는 거래인지부터 확인하세요. 두 거래를 같은 절차로 생각하면 신고 일정이나 책임 범위를 잘못 판단하기 쉽습니다.

법인의 주식을 인수하는 경우

주주가 바뀌어도 법인은 그대로 존속합니다. 따라서 그 법인에 남아 있는 차입금, 미지급금, 보증, 공사와 하자 관련 의무 등을 함께 살펴야 합니다. 대표자·상호·소재지 등이 바뀐다면 각 변경 사항에 필요한 등기와 신고도 확인해야 합니다.

건설업을 다른 사업자에게 양도하는 경우

「건설산업기본법」 제17조에 따른 양도는 신고가 수리된 때 건설사업자로서의 지위를 승계합니다. 계약 체결이나 신고서 접수만으로 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 관련 법령: 제17조

같은 법 제18조는 건설업 양도에 대해 30일 이상의 공고를 정하고 있습니다. 이 공고 규정을 단순한 주식 인수에도 똑같이 적용해서는 안 됩니다. 관련 법령: 제18조

건설업 양도 시에는 양도 업종의 시공 중인 공사에 관한 도급계약상 권리·의무와, 하자담보책임기간 중인 완성공사의 하자보수 권리·의무를 함께 넘겨야 합니다. 시공 중인 공사는 발주자의 동의를 받거나 도급계약을 해지한 경우에만 건설업을 양도할 수 있다는 조건도 살펴야 합니다. 관련 법령: 제19조

실적은 금액보다 ‘어디에 쓸 수 있는지’가 먼저입니다

매물에 적힌 시공실적이나 시공능력평가액만 보고 입찰이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다. 하려는 공사에서 요구하는 실적의 종류·기간·규모와 매물의 증빙 자료를 맞춰 봐야 합니다.

• 업종과 공사 종류: 필요한 등록 업종에 해당하는 실적인지 확인합니다.
• 실적의 인정 범위: 최근 몇 년 실적인지, 특정 공종이나 단일 공사의 실적을 요구하는지 공고문에서 확인합니다.
• 거래 후 활용 여부: 법인이 그대로 유지되는지, 별도 사업자로 실적을 승계하는지에 따라 검토합니다.
• 추가 참가 조건: 지역 제한, 경영상태, 기술인력, 입찰참가자격 제한 등 다른 조건도 확인합니다.

건설업자의 지위를 승계하는 것과 입찰에서 과거 실적을 인정받는 것은 구분해야 합니다. 시공능력평가와 공사실적의 합산·승계에는 별도의 기준이 있으므로, 거래 방식과 해당 평가·입찰 기준을 함께 확인하세요. 시행규칙 제18조 · 제23조

검토 중인 입찰이 있다면 매물 소개서보다 입찰공고문을 먼저 준비하는 편이 좋습니다. 목표가 분명해야 필요하지 않은 실적에 비용을 쓰는 일을 줄일 수 있습니다.

양도양수를 해도 등록기준은 유지해야 합니다

‘등록된 면허를 인수하니 자본금이나 기술자는 나중에 준비해도 된다’고 생각하기 쉽습니다. 하지만 건설업 등록기준은 신규등록 때만 확인하는 조건이 아닙니다. 인수 후에도 해당 업종의 요건을 유지할 수 있어야 합니다. 관련 법령: 제83조

등록기준은 업종별로 다릅니다. 자본금, 기술능력, 시설·장비 등을 「건설산업기본법 시행령」 제13조와 별표 2에 맞춰 확인해야 합니다. 업종이 정해지지 않은 상태에서 하나의 금액이나 인원수를 모든 회사에 적용할 수는 없습니다. 등록기준 확인

실무에서는 다음 내용을 먼저 정리해 보세요.

• 자본금: 등기된 금액뿐 아니라 실제 재무 상태와 입증 자료를 함께 확인합니다.
• 기술인력: 필요한 자격·등급을 갖췄는지, 실제 근무하는지, 인수 이후에도 계속 근무할 수 있는지 확인합니다.
• 사무실·시설·장비: 해당 업종에 필요한 요건과 현재 보유·사용 상태를 확인합니다.
• 보증 관련 준비: 보증가능금액확인서 발급과 필요한 예치·출자, 기존 대출·보증 내역을 구분해서 확인합니다.

신규등록을 검토한다면 위 항목을 갖추는 데 필요한 기간을 계산하고, 양수를 검토한다면 거래 과정에서 기술자 퇴사나 자금 변동으로 요건이 부족해지지 않는지 살펴야 합니다. 대한건설협회 등록절차 안내

비용과 기간은 같은 기준으로 비교하세요

인수대금과 등록 수수료만 비교하면 안 됩니다

신규등록에는 등록요건을 갖출 자금과 실제 지출되는 비용이 모두 필요합니다. 양도양수도 매물 가격 외에 확인·정산할 항목이 있습니다. 견적을 받을 때는 아래 세 가지를 나누어 적어 보세요.

1. 거래·신청 비용: 인수대금, 각종 수수료, 등기·신고와 자문 등에 드는 비용.
2. 등록요건 충족을 위해 확보할 자금: 등록기준을 충족할 자본과 예치·출자 등 필요한 자금. 인수 가격에 무엇이 포함됐는지 별도로 확인합니다.
3. 운영자금과 정산금: 급여, 임차료, 공사 운영자금과 인수 거래에서 합의한 미지급금 등의 정산액.

같은 돈을 인수대금과 추가 준비금에 중복해서 넣거나, 반대로 포함된 것으로 착각해 빠뜨리지 않도록 항목별 내역을 받아야 합니다. 등록을 위해 갖춰야 할 자금 전부를 소모되는 수수료처럼 비교해서도 안 됩니다.

‘면허가 필요한 날’을 구체적으로 정하세요

착공 예정일만 기준으로 잡지 말고, 입찰 참가나 도급계약에 필요한 등록·자격을 언제까지 갖춰야 하는지 먼저 확인하세요. 신규등록은 요건 확보와 증빙 준비, 접수 후 심사·보완 기간을 나누어 계산합니다. 양도양수는 매물 선정과 실사, 계약, 해당 거래에 필요한 공고·신고·변경 절차를 나누어 계산합니다.

예를 들어 법 제17조에 따른 건설업 양도라면 앞서 설명한 공고 기간을 일정에 반영해야 합니다. 따라서 ‘양도양수는 무조건 빠르다’거나 ‘며칠이면 바로 입찰할 수 있다’는 설명만으로 계약을 결정하기는 어렵습니다. 절차가 끝난 뒤에도 공고에서 정한 참가 요건과 기준일을 확인해야 합니다.

회사 상황에 따라 먼저 검토할 방식

아래는 판단 기준을 설명하기 위한 가상 상황입니다. 실제 수임 사례나 처리 결과를 뜻하지 않습니다.

상담 전에 이 자료부터 준비하세요

처음부터 모든 서류를 갖출 필요는 없습니다. 아래 내용 중 확인된 것만 정리해도 두 방식을 비교하기가 수월해집니다.

• 하려는 공사: 업종, 공사 내용, 입찰공고문이나 발주처가 요구한 조건.
• 필요한 날짜: 입찰 마감일·계약 예정일 등 실제 일정과 변경 가능 여부.
• 현재 회사 상태: 법인 보유 여부, 등록 업종, 자본금 현황과 보유한 재무제표, 기술인력 현황.
• 예산: 인수나 등록에 투입할 자금과 별도로 확보할 운영자금.
• 검토 중인 매물: 소개서와 등록·실적 자료, 재무 자료, 제시 가격에 포함된 항목.

양수를 구체적으로 검토하게 되면 공사·하자·보증 내역, 세금과 미지급금, 행정처분 이력 등 확인할 자료를 추가로 요청합니다. 매물 소개서에 적힌 ‘문제없음’이라는 설명은 증빙을 대신할 수 없습니다.

어떤 방식부터 검토할지 정하기 어렵다면 5문항 자가진단으로 준비 상황을 정리해 보세요. 실제 진행 여부는 회사 자료와 인수 대상을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

상담에서는 희망 업종과 일정, 현재 준비한 자본금과 기술인력을 알려주세요.
강지현 행정사가 신규등록과 양도양수 중 검토할 방식과 추가로 확인할 자료를 안내합니다.