결론부터 말하면, 양도양수 실사는 단순 «면허 확인»이 아니라 12가지 항목(면허·자본금·재무·세무·실적·시평·신용·행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치)·기술인력·공제조합·소송·계약)을 정밀 점검해야 합니다. 한 가지 항목이라도 누락하면 양수 후 예상치 못한 부담이 발생합니다.
본 글의 법령 작성 기준일: 2026년 5월· 건설산업기본법 시행령 별표 1·2 + 별도법(전기·통신·소방·도시가스법 등) 기준. 시행령 개정 시점·내용은 국가법령정보센터에서 확인 가능합니다.
«양도양수 실사»는 양수 전 매물의 누적 리스크를 정확히 파악하는 가장 중요한 단계입니다. 표면적 면허 정보만 보고 양수하면 양수 후 행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치) 이력·미납 세금·소송 등이 발견되어 큰 비용·시간 손실로 이어집니다. 12가지 항목 정밀 점검이 표준입니다.
양도양수 실사 12가지 핵심 항목
1. 면허 현황·등록 사항
업종·등록번호·관할 지자체·등록 일자·등록 사항 변경 이력. KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트) 공시 + 등록증 사본.
2. 자본금·실질자본금
등기 자본금 + 실질자본금 (가지급금(회사가 빌려준 돈)·대표자 차입 등 차감 후) 점검. 결산 기준 시점 자본금.
3. 재무제표 (3년)
매출·이익·부채비율·유동비율·자기자본비율 종합. 최근 3년 결산 + 분기 결산 추세.
4. 세무 — 미납·체납
법인세·부가세·원천세·지방세 미납·체납. 국세청·세무서 발급 «국세납세증명서» 확인.
5. 시공실적 (5년)
KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트) 등록 시공실적 + 결산서 시공 항목. 발주처·계약금액·완료일자 정합성 점검.
6. 시공능력평가액 (시평)
매년 7월 산정 시평액 + 추세. 시평 변동성·등급 변동 점검.
7. 신용등급
공제조합 + 외부 신용평가기관 등급. 등급 하락 이력 + 회복 추세.
8. 행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치) 이력 (5년)
영업정지·과징금·시정명령 등 행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치). 처분 사유·시기·과징금 규모 종합 평가.
9. 기술인력 현황
자격자 수·4대 사회보험 (건강·연금·고용·산재) 가입·실제 근무 + 잔류 의사. 명의대여 의심 정황 점검.
10. 공제조합 출자금·보증한도
출자좌수 (조합 가입 시 납입 금액 단위) + 이행보증 한도 + 보증 사고 이력. 보증보험사 발급 보증 한도 함께 점검.
11. 소송·분쟁 (3년)
진행 중 소송·중재·분쟁 + 미해결 채무. 변호사·법무사 자료 검토.
12. 계약·미수금 (1년)
진행 중 도급·하도급 계약 + 미수금·매출채권 + 미지급금 상태.
실사 항목별 위험 신호
각 항목에서 다음과 같은 신호가 나타나면 양수 협상 우위 또는 양수 재검토 권장입니다.
- 면허: 최근 행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치) + 등록 사항 변경 빈도 높음
- 자본금: 실질자본금 미달 가능성 + 가지급금·차입 누적
- 재무: 부채비율 200% 초과 + 유동비율 100% 미만
- 세무: 미납·체납 발견 + 가산세 + 압류 이력
- 실적: KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트) 미등록 실적 + 결산 vs 신고 불일치
- 시평: 1~2년 시평 급락 + 등급 하락
- 신용등급: B → C 등급 하락 + 이행보증 사고
- 행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치): 5년 이내 영업정지·과징금
- 기술인력: 잔류 의사 부족 + 명의대여 정황
- 공제조합: 출자금 부족 + 보증 사고 이력
- 소송: 진행 중 소송 + 중대 채무
- 계약: 미수금 누적 + 미지급금 + 분쟁 계약
실사 진행 절차 — 5단계
- 1단계: 매물 1차 정보 검토 (KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트)·등록증)
- 2단계: 매도자 자료 요청 (재무·세무·실적·계약)
- 3단계: 외부 자료 검증 (KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트)·세무서·법원)
- 4단계: 면담·현장 실사 (사무실·기술인력)
- 5단계: 위험 항목 협상 + 양수 합의
전체 실사 2~4주. 대형 매물은 1~2개월 소요됩니다.
건설업 면허 양도양수 실사 자가진단 — 7문항
아래 7문항 중 «아니오»가 1개 이상이면 추가 점검 권장.
- 면허 등록 사항·행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치) 이력을 KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트)에서 확인했는가?
- 최근 3년 재무제표 + 세무 미납·체납 점검이 완료됐는가?
- 5년 시공실적 + 시평액 추세를 KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트)에서 검증했는가?
- 기술인력 4대보험 + 잔류 의사를 면담으로 확인했는가?
- 공제조합 출자좌수 (조합 가입 시 납입 금액 단위) (조합 가입 시 납입 금액 단위) + 이행보증 한도가 입찰 규모에 충분한가?
- 진행 중 소송·분쟁·미해결 채무 없음을 확인했는가?
- 진행 중 도급 계약·미수금·미지급금 상태를 점검했는가?
흔한 오해 3가지
오해 1: 면허 등록증만 보면 충분— 등록증은 표면 정보. 12가지 항목 정밀 점검이 표준.
오해 2: 매도자가 알려주는 정보만 믿으면 된다— 외부 자료 검증 (KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트)·세무서·법원)이 필수. 매도자 정보 + 외부 검증 종합.
오해 3: 실사는 변호사·회계사만 한다— 행정사·세무사·공제조합 등 다층 검증이 안정적. 행정사가 면허·등록·실적 점검의 핵심.
판단이 애매하다면
12가지 항목 체크리스트를 사전 준비하고 실사 단계별로 점검하세요. 양도양수 A to Z에서 실사 절차 상세를 확인하고, 신규 vs 양수 자가진단으로 양수 적합성을 1차 판단할 수 있습니다. 서울건설정보 양도 매물에서 실사 가능 매물을 검토하세요.
면허 등록 사항·실적·행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치) 이력은 KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트) 건설산업지식정보시스템과 국토교통부에서 공식 확인 가능합니다.
건설업 면허 양도양수 실사 자주 묻는 질문
Q1. 가장 자주 발견되는 위험 신호?
가지급금(회사가 빌려준 돈)·대표자 차입 (실질자본금 미달), 미납 세금, 행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치) 이력, 명의대여 정황이 가장 흔합니다.
Q2. 실사 비용은 얼마?
매물 규모에 따라 다르며, 일반적으로 수십~수백만원. 외부 회계·법률 자문 추가 시 비용 증가.
Q3. 실사 후 양수 포기하는 비율?
실사에서 중대 위험 신호 발견 시 양수 포기·재협상 비율 약 10~20%. 사전 1차 정보 검토가 중요.
Q4. 외부 검증은 어떻게?
KISCON (건설산업지식정보시스템 — 정부 공식 사이트) (면허·실적·시평·행정처분 (영업정지·과징금 등 정부 조치)), 세무서 (납세증명·체납), 법원 (소송 등록), 공제조합 (출자·보증) 다층 검증.
Q5. 양수 후 위험 발견 시 대응?
주식양수도 계약에 매도자 진술·보증·하자담보 조항 포함이 표준. 후속 분쟁은 계약 조항 + 법적 절차로 대응.